分析我國建筑使用與建筑被過早拆除的原因，探析我國城市建筑使用壽命的真實現(xiàn)狀，是建筑拆除決策機制構建和決策目標建立的基礎。同時，定量分析我國建筑使用壽命的關鍵影響因素，明確我國城市建筑被過早拆除的原因，是建立建筑拆除決策評價指標體系的現(xiàn)實基礎和依據(jù)。

一、建筑拆除影響因素識別理論基礎

目前根據(jù)國內(nèi)外學者的現(xiàn)有研究，城市更新背景下影響既有建筑拆除的因素可以分為決定建筑新舊程度、使用功能的內(nèi)部因素和衡量建筑經(jīng)濟價值、環(huán)境影響的外部因素，如圖示。建筑的物理狀態(tài)是批判既有建筑是否具有更新潛力的標準。

因此，建筑條件的變量是城市更新中影響建筑拆除決策的因素，如施工質(zhì)量、建筑結構和構建的老化。另外除了建筑的老化或是建筑屋里條件差的原因之外，業(yè)主或者開發(fā)商的主觀意愿也是導致既有建筑拆除的重要原因。外部因素是影響建筑拆除決策最重要的因素，也是影響既有建筑使用壽命的決定因素。

二、建筑使用壽命的影響因素作用機理分析

（一）建筑自身影響因素

通過對比先前與建筑使用壽命影響因素相關研究的結果，尋找除了異同點，并對各關鍵因素對建筑使用壽命的作用機制進行了分析。與預期一致，建筑面積和建筑使用壽命正相關，表明既有建筑的面積越小，被拆除的可能性就越大，建筑使用壽命也就越短。建筑的樓層數(shù)與建筑的使用壽命相關性為負，與預期相反。

我國城市更新很大程度上是由房地產(chǎn)開發(fā)帶動的，因而很多結構、功能設計均較差，且樓層低、容積率小的既有建筑常常被拆除，取而代之的是容積率較高的，但擁有更好的物理性能的、更好為購房者歡迎且市場價值更高的新建筑。而我國城市既有建筑建設隨著時代的變遷經(jīng)歷了一個從低樓層逐步向高樓層發(fā)展的過程。另外建筑的結構區(qū)別于預期與先前的研究，該變量在上述的模型中不顯著，因此建筑的結構并不是影響建筑使用壽命的關鍵因素，這一結論也反映出我國與西方國家在城市更新中的重大差別。

（二）區(qū)位特征影響因素

一個區(qū)域的商服繁華程度和土地價值隨著與商業(yè)中心距離的縮短呈單調(diào)上升的趨勢。所以初始價值較低且其價值不能反映地租價值增加值的既有建筑，越靠近商業(yè)中心，其被拆除的可能性越大。

此外，根據(jù)城市住宅過濾理論，隨著城市擴張和更新，位于市中心陳舊的既有居住建筑逐步被擴展中的“中心商業(yè)區(qū)”的管理機構和商店所取代，而新的居住建筑則被建立在遠離市中心的區(qū)域，因此，位于商業(yè)中心（市中心）附近的既有建筑比較容易被拆除，從而導致其使用壽命較短。

（三）鄰里特征影響因素

建筑周邊區(qū)域存在的自然環(huán)境和公共設施是影響建筑使用壽命的因素。另外作為衡量土地社會、生態(tài)效益好壞和土地社會物化勞動的投入量的一個主要指標，良好的公共服務設施會提高鄰里環(huán)境。開放式的大專院校作為公共設施，不僅改善了周邊地區(qū)的景觀，同時還為周邊居民提供了良好休閑、教育環(huán)境，刺激周邊地區(qū)房價和地價提升，從而促進周邊建筑的更新和拆除活動。

（四）經(jīng)濟影響因素

與預期一致，經(jīng)濟特征中的自變量規(guī)模工業(yè)增加值的變化率和商貿(mào)零售額變化率對因變量顯著，且與其呈現(xiàn)負相關。而土地價值和因變量不顯著，在模型中被剔除。這個結果表明經(jīng)濟因素對建筑使用壽命有負向的影響，即經(jīng)濟發(fā)展越快的地區(qū)，既有建筑的使用壽命越短。

（五）政策影響因素

城市發(fā)展政策是影響建筑使用壽命的重要因素。社會固定資產(chǎn)投資對區(qū)域集聚效應有正向的影響。隨著投資額的增加，基礎設施、公共服務設施和環(huán)境等區(qū)域發(fā)展物理條件得以迅速改善，從而提高勞動生產(chǎn)率，同時，可以加快區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集聚，使得土地充分發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟的集聚效益。區(qū)域集聚效應分布的變化和水平的提高，必然引起城市空間和用地結構的一系列調(diào)整，從而促使該片區(qū)的原有建筑必須快速更新來滿足新的城市功能需求。

三、總結與分析

通過對1732組有效的被拆除樣本建筑的基礎數(shù)據(jù)，采用描述性統(tǒng)計的方法，測算出被拆除建筑的實際使用壽命僅為34年，驗證了我國建筑使用壽命過短的論斷，明確了通過構建完善的建筑設施拆除決策機制使建筑拆除行為規(guī)范化、合理化的必要性和緊迫性。

建筑的使用壽命受建筑的自身因素和外部因素的共同影響，而外部因素的影響程度遠遠超過建筑結構、樓層數(shù)等建筑自身因素的影響。外部因素中的區(qū)位因素對建筑使用壽命有雙向的影響，而鄰里因素、經(jīng)濟因素和政策類因素對建筑使用壽命均存在著負向的影響。

建筑被過早拆除的原因與作用機理分析是構建建筑拆除決策評價指標體系的重要依據(jù)，在評價體系的構建中，應基于建筑的使用壽命的影響因素分析結果，強化合理因素的作用，控制不合理因素的影響，如增加社會文化類指標，限制建筑拆除決策中經(jīng)濟和政策類指標的作用權重等。